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Nuevas reglas de juego para el alquiler temporal entre particulares

Las Comunidades Autónomas preparan una nueva regulación y proponen que los que definan como turísticos tengan que registrarse en los Ayuntamientos

Terraza de una vivienda que se alquila en Croacia.
Terraza de una vivienda que se alquila en Croacia.

Estamos en vísperas de estrenar regulación autonómica de las viviendas que se alquilan para uso turístico. Y hay inquietud en los profesionales que trabajan con canales comerciales, como las plataformas de Internet, que las anuncian.

Cuando se trata de una empresa multinacional la idea de enfrentarse a, potencialmente, 17 regulaciones distintas, debe ser estremecedora. Y si se trata de un particular que viene alquilando temporalmente sin más control, si la Comunidad Autónoma en que esté define su actividad como turística tendrá, probablemente, que registrarse y eso puede suponer tener que pagar una tasa.

Ryan Levitt, de la plataforma House Trip de alquiler vacacional, a su paso por Madrid, mostraba su inquietud ante la incertidumbre que supone estar pendiente de la definición de este nuevo marco. Y, no le falta entrenamiento. Convive ya con modelos de regulación opuestos desde el valenciano, que no los regula, al balear, que califica de "muy restrictivo".

De toda la vida, hay que declarar lo que se cobra

Lo que sí que no cambia es la obligación de declarar los alquileres, por temporales que sean, a Hacienda. Rubén Gimeno, jefe del Servicio de Estudios del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF), aclara que los ingresos que se perciben por alquilar hay que declararlos y tributar por ellos. Se suman a las rentas del trabajo y tributan por la base imponible que corresponda.

En el caso del alquiler temporal no se aplican las reducciones del 60 o el 100% de la vivienda habitual pero sí podrían deducirse gastos. Cuando el arrendatario cuenta con una persona que se dedique a gestionar el alquiler y un local para ello, se trata de actividad empresarial y tributa como actividad económica.

"En ambos casos, no declarar las rentas ingresadas, supone una infracción fiscal y la multa, como mínimo será el 50% de lo no declarado más los intereses de demora que correspondan", explica Gimeno. Y aclara que si no se declara el alquiler de vivienda habitual perderá derecho a las reducciones. Los gastos sí los podrían restar.

Y tanto. Fuentes de la Consejería de Turismo del Gobierno balear explican que hace ahora un año aprobaron la Ley de Turismo en la que se regula el alquiler de viviendas con fines turísticos y únicamente se autorizan dos tipologías, las unifamiliares y pareadas. "No pueden alquilarse los pisos, ni apartamentos", aclaran.

Según explican, desde que se aprobó la ley se han dado de alta unas 1.500 viviendas para uso turístico. La Consejería de Turismo lleva a cabo inspecciones contra la oferta ilegal para lo cual se controlan canales de comercialización como páginas web, revistas inmobiliarias o catálogos.

Otras autonomías trabajan en una futura regulación. Entienden que el sector hotelero se vea amenazado por la competencia de particulares que alquilan sus viviendas, una solución más económica en general, y que es importante un cierto control para garantizar que reúnan unas condiciones mínimas y no se produzcan problemas cuando conviven viviendas habituales con alquileres temporales.

El 29 de julio se reunirán en la sede de Turespaña los miembros de una comisión formada por las Comunidades Autónomas de Aragón, Andalucía, Canarias y La Rioja para aprobar una normativa común y exportable para el resto de las autonomías que no tengan legislación propia, según explica Elena Allué, directora general de Turismo del Gobierno de Aragón,

Toman como modelo la norma catalana: los particulares que quieran alquilar su casa tendrán que registrarlas en el Ayuntamiento (el cobro o no de una tasa y la cuantía dependerá de los Consistorios). En el caso aragonés prevén incluir la regulación en la ley de acompañamiento de los presupuestos de 2014. Y que entre septiembre y octubre entre en vigor.

En Aragón, explica Allué, los inspectores tienen orden de cuantificar el número de viviendas que se anuncian. "Los apartamentos turísticos en bloques separados y dados de alta y que ofrecen servicios al inquilino tienen su regulación específica. Ahora se trata de regular los de particulares", aclara.

Por la senda del modelo catalán

En Cataluña, explican en la Consejería de Turismo, se considera Vivienda de Uso Turístico (VUT) aquella cuyo propietario la cede a terceros a cambio de un precio, por un período máximo de 31 días, dos o más veces al año.

Debe disponer de la cédula de habitabilidad y no puede ser ocupada con más plazas que las indicadas en la cédula. Además, debe "satisfacer en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general. y debe estar suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene".

Por otra parte, las viviendas de uso turístico solo se pueden ceder enteras.

Para legalizar un VUT antes de empezar la actividad, hay que presentar ante el Ayuntamiento correspondiente una comunicación previa de inicio de actividad.

Pero, atención, porque puede haber restricciones para que una vivienda sea utilizada como VUT, si lo prohíbe la ordenanza municipal de usos del sector donde se encuentre y/o por los estatutos de la comunidad, siempre que estén debidamente inscritos en el Registro de la propiedad y en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

En la web hay información adicional para los propietarios que puede servir para anticipar lo que sucederá, quizá, en otras regiones.

Hasta que la Autonomía califique el alquiler temporal de turístico nada cambia

En la nueva ley de arrendamientos, que reforma la LAU de 1994, —según explica el presidente de la editorial jurídica y experto en arrendamientos, Daniel Loscertales—, "sigue vigente el artículo 3.2 de la LAU  en el sentido de que se incluyen los alquileres de "temporada", entre los que podemos incluir los de playa, montaña e incluso ciudad (por ejemplo si a se trata de un traslado a otra ciudad por dos meses). Es decir, que mientras no los califique de "turísticos" la Comunidad autónoma correspondiente, no se les podrá aplicar la exclusión del artículo cinco de la actual ley de arrendamientos".