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Las cláusulas inaceptables más habituales en los contratos de hipoteca

El Colegio de Registradores presenta un informe con 35 disposiciones que no deben inscribirse

El Colegio de Registradores ha realizado un informe para analizar la Ley de Protección de los deudores hipotecarios aprobada por el Gobierno y las medidas que contempla para suavizar las consecuencias del impago de una hipoteca. En las conclusiones del estudio de la nueva norma, presentadas este jueves en Madrid, los registradores realizan una clasificación de las cláusulas que, de acuerdo con la ley, no deben admitir en el registro de la propiedad.

El listado incluye 35 cláusulas agrupadas en cuatro categorías, aunque la directora de Relaciones Institucionales del Colegio, María José Pérez, ha señalado que no es una enumeración cerrada de disposiciones que deban ser rechazadas simultáneamente. "No hablamos de 35 cláusulas abusivas, sino de orientaciones sobre cuáles pueden serlo", ha explicado. Vicente Carbonell, vocal de la junta de gobierno de la agrupación profesional de registradores, ha abundado en la misma idea. "Una misma cláusula puede ser abusiva o no, según cómo esté redactada", ha indicado.

Estas son algunas de las más destacadas.

Cláusulas financieras

Entre las disposiciones del ámbito financiero que los registradores podrán rechazar con la nueva legislación están las que establezcan:

  • Redondeos de intereses por encima de 1/8 de punto. 
  • Que la variación de los intereses solo pueda ser al alza.
  • Un tipo de referencia no objetivo para fijar los intereses, como aquellos tipos que incluyan el tipo del propio banco.
  • Intereses por demora que sean superiores a tres veces el interés legal del dinero (12%). Algunas hipotecas han llegado a fijar intereses de hasta el 30% por retrasos en el pago.
  • Cláusulas suelo y techo sobre las que el hipotecado no haga constar su consentimiento expreso
  • Cláusulas suelo y techo en las que, aún cuando el hipotecado las consienta expresamente, haya un límite de la variación máxima al alza (en beneficio del banco) mayor que el de la variabilidad a la baja (en beneficio del hipotecado).
  • Pactos que traten de garantizar cualquier obligación que el hipotecado pueda contraer en el futuro con la entidad.

Cláusulas de vencimiento anticipado

El criterio en teoría era que las garantías de la hipoteca solo se ejecutaban anticipadamente cuando el deudor hipotecario incumplía una cláusula del préstamo garantizada con responsabilidad propia. Sin embargo, ha sido una práctica habitual de las entidades incluir todo tipo de cláusulas cuyo incumplimiento les autorizaría a ejecutar anticipadamente la hipoteca. Entre las que se consideran no admisibles son las que autorizan al banco a ejecutar la hipoteca cuando:

  • El cliente deje de pagar una o dos cuotas de la hipoteca. Será necesario el impago de al menos tres cuotas para que pueda ejecutarse.
  • Se venda la finca o el inmueble.
  • El hipotecado deje de cumplir algunas obligaciones accesorias.
  • El valor de la finca baje, ya sea por deterioro o por cambios en el precio de mercado.
  • Se den otras causas que no estén relacionadas con el contrato de hipoteca entre el banco y el cliente.

Cláusulas que afectan a la ejecución

No deben admitirse las cláusulas que regulen determinados aspectos de la ejecución, como:

  • Establecer una tasación de la finca que no se ajuste a los requisitos legales.
  • Un pacto de venta extrajudicial en casos en que la deuda no este inicialmente determinada, salvo que se haya consentido expresamente y así se haya hecho constar en el Registro.
  • Extender la hipoteca a los bienes muebles colocados permanentemente en los edificios, y a las mejoras realizadas por un tercer poseedor.
  • Establecer que el deudor pague los honorarios del abogado del banco en caso de que se ejecute la hipoteca extrajudicialmente.

Otras cláusulas

Entre el resto de cláusulas que pueden considerarse abusivas, aparecen algunas como:

  • Que el hipotecado acepte someterse a un juez o tribunal distinto del que corresponda.
  • Pactos en los que el deudor se comprometa a compensar la deuda de la hipoteca con las deudas que la entidad tenga con él.
  • El pacto para extender la hipoteca a ampliaciones o nuevas construcciones en la finca.