El techo como un derecho: la dación en pago no generalizada gana terreno
Hace unos años era impensable que la dación retroactiva, si bien solo para determinados supuestos, llegase hasta el Congreso. Como también lo era que se hayan frenado unos 600 desahucios
Cuando se repartió la ficha de la vivienda a la hora de construir el Estado de bienestar, al sur de Europa no le tocó ninguna. Sanidad o educación sí, pero el derecho a un techo no se incluía y los diferentes Gobiernos han apostado por la construcción de vivienda para venta con el fin de impulsar la economía y el empleo antes que con el de dar cobijo a las familias. A la vez que desatendían el mandamiento constitucional de no especular con el suelo. Y los ayuntamientos han tenido un papel estelar. Todo esto se puso de manifiesto en el encuentro celebrado por el Club de Debates Urbanos (CDU).
Nadie pide la dación en pago salvo para primera vivienda y deudores de buena fe ante una situación sobrevenida
En la mesa estaba un vocal del CDU, Julio Rodríguez, que por haber sido político en la Junta de Andalucía, director de una caja de ahorros, amén de presidente del Banco Hipotecario, pudo hacer un buen diagnóstico, lo que no quiere decir que no fuera contestado. Compartía tribuna con Ada Colau, portavoz del movimiento ciudadano Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Para quien lo dude, la iniciativa legislativa popular (1,4 millones de firmas) que lidera junto con otros agentes sociales pide dación en pago única y exclusivamente en caso de vivienda habitual y un deudor de buena fe que lo es por circunstancias sobrevenidas como el desempleo o la enfermedad. Por tanto, en ningún caso se aplicaría a una compra por inversión o al apartamento de la playa.
Y cuando pide dación retroactiva se basa en que hay casos en los que se llegaron a dar hipotecas de forma fraudulenta, con avales cruzados, a gente cuya situación no resistía un elemental test de solvencia. Y porque quienes firmaron algunas de las hipotecas lo hicieron sin la debida información por parte de quien estaba obligada a darla y con tasaciones desorbitadas.
La segunda demanda es que se paralicen los desahucios, algo solicitado por la propia Defensora del Pueblo y la tercera es la creación de un parque social de alquiler para que no se eche a nadie sin ofrecer un techo alternativo y sin el que, se dijo en el debate del CDU, no es posible hacer una política de vivienda coherente.
Fuera de España sorprende que haya tanta vivienda vacía y que apenas exista alquiler social
Las peticiones se enmarcan, además, en una situación que Ada Colau define como de “emergencia”. Presionados por el contacto directo con situaciones dramáticas, en la PAH no han tenido miedo en pedir algo impensable hace cuatro años -como según dijo Colau también lo era conseguir frenar unos 600 desahucios- la dación en pago que permite resolver la deuda a cambio de la vivienda y que los bancos vienen practicando con particulares y promotores en casos también de emergencia. El propio Gobierno la ha regulado para situaciones extremas. Ahora se trata de dar un paso más.
Ha sorprendido que se haya admitido a debate una iniciativa legislativa popular que pide dación en pago, y además retroactiva. Pero también sorprende fuera de nuestras fronteras las condiciones en que se desarrolla el procedimiento de ejecución hipotecaria. Y sobre él se pronunciará el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Aunque la dación no está regulada en los países de nuestro entorno, a efectos prácticos no se pide nada que, gobiernen conservadores o socialdemócratas, no contemple en ellos: un techo alternativo y una segunda oportunidad para no ir hacia una exclusión social segura.
Un decálogo para debatir
En el Club de Debates Urbanos, Pablo Jiménez, de Attac Madrid Vivienda, presentó el Decálogo por una Vivienda Digna. Una plantilla sobre la que escribir y corregir. La primera premisa es que la vivienda es, antes que un producto financiero, un derecho tal como recoge la Declaración Universal de los Derechos Humanos, artículo 25.1, y debe legislarse para su desarrollo. Tratarlo como un producto financiero ha impulsado la especulación feroz sobre el suelo, el sobreendeudamiento y la burbuja inmobiliaria.
1. Se propone una Ley General de Vivienda para que sea exigible ante los poderes públicos.
2. Segunda oportunidad para los desahuciados, con la reforma de la Ley Hipotecaria y la de Enjuiciamiento Civil. Que en los procesos de ejecución la entidad no pueda adjudicarse una vivienda habitual en subasta por menos del 80% del valor de tasación y aprobación urgente de una Ley de Segunda Oportunidad para que los desahuciados puedan rehacer su vida.
3. Alquiler social y banca pública. El acceso a la vivienda debe realizarse potenciando el alquiler social con rentas inferiores al 30% de los ingresos. Destinar a este fin el suelo y la vivienda de las entidades nacionalizadas
4. Alternativas a la propiedad mediante hipoteca, como las cooperativas en cesión de uso (el suelo no se vende).
5. Promover un alquiler privado a precios asequibles, garantizando su estabilidad, profesionalizarlo y una imposición fiscal progresiva en función del número de viviendas vacías y que disminuya si se ofertan en alquiler social.
6. Censo del parque total de viviendas y del stock en manos de las entidades financieras, así como de viviendas vacías, infraviviendas y demanda.
7. Política de suelo y urbanismo no basada en la reclasificación de suelo y la construcción indiscriminada. La cesión del 90% de las plusvalías es abusiva y fomenta la especulación del suelo.
8. Fomento de la rehabilitación, para mejorar la calidad de vida y la cohesión social
9. Una política de financiación justa que incentive la corrección de desequilibrios en el acceso a la vivienda.
10. Exigencia de responsabilidades tras la burbuja.
Y de ahí que puedan estar en el Congreso las demandas de un movimiento ciudadano alternativo junto a las de un Gobierno de centroderecha. El punto de encuentro es dotar al español de las garantías con las que cuentan británicos, franceses, holandeses o alemanes. Los intereses moratorios que se aplican, que, según explicó Julio Rodríguez, hacen que quien pide una hipoteca de 100 se quede sin la casa, le embarguen el salario y deba todavía 70, van sumando detractores, como también el hecho de que aunque haya cláusulas abusivas, el hipotecado no pueda alegarlas antes de la ejecución.
En el debate del CDU se habló también de imponer, negro sobre blanco, a las entidades financieras las viejas barreras que se han saltado: no hipotecar por más del 80% del valor de tasación y que la cuota a pagar por el préstamo no suponga más del 30% de la renta familiar. Rodríguez comprobó en su etapa al frente del Banco Hipotecario que por encima de tal porcentaje se producían impagos. Y en el debate recordó que si la PAH pide que el importe del alquiler no supere el 30% de la renta familiar, Margaret Thatcher, paradigma del político del ala derecha conservadora británica, fijó en un 25% el porcentaje de renta por encima del cual subvencionaba el alquiler.
Cambiar la legislación cuesta menos que crear un parque de vivienda de alquiler asequible, ese techo alternativo al que remitir a los desahuciados. Su existencia podría paliar o haber evitado llegar a esa situación, al ser alternativo a la compra mediante hipoteca, como también lo es el derecho de superficie, ensayado en Euskadi.
La respuesta, se dijo, estaría en las viviendas en manos de entidades nacionalizadas: que se destinen a ese uso. Fuera de España choca que se haya edificado en masa, abunden las casas vacías, pero no haya alquiler asequible. Rondaría el 1%, mientras en Francia, con un 20%, se legisla para llegar en las principales ciudades al 25% del parque residencial. Según explicó Pablo Jiménez, de Vivienda Attac Madrid, “la ley conocida como Duflot, apellido de la ministra francesa de Vivienda, acaba de superar el trámite administrativo del Consejo Constitucional y está a punto de entrar en vigor. Obliga a las localidades de más de 3.500 habitantes (1.500 en el caso de la región de Ile-de-France) a elevar hasta el 25%, hasta el año 2025, la proporción de viviendas sociales sobre el territorio, frente al 20% actual. También establecerá una exoneración fiscal de hasta el 100% del precio de los terrenos públicos destinados a construir vivienda para alquiler social."
De los 3,1 millones de viviendas vacías según el censo de 2001 -que podrían hasta casi duplicarse en el que se publicará en abril- se dice que solo una tercera parte estaría en condiciones de servir de primera vivienda. ¿Quién lo sabe? De la misma manera que se desconoce el número de ejecuciones hipotecarias realizadas sobre la primera vivienda puesto que el Consejo General del Poder Judicial solo tiene los datos agregados y se suman locales o segundas viviendas en ellos y el encargo realizado al el INE no ha llegado a concretarse por lo que no hay una fecha a partir de la cual se pueda contar con tal información.
Imposible calibrar las daciones que se ajustarían a lo demandado en la ILP. Dado el bajo porcentaje de morosidad en primera vivienda que aprecian los jueces, si finalmente se aprobase la iniciativa, es posible que la alarma despertada en las instituciones financieras e inversores la idea de dación en pago no tuviera fundamento al aplicarse a un muy limitado número de casos.
