PROPIEDADES

Invertir en alquiler de inmuebles será más ventajoso

Las nuevas sociedades de inversión son más baratas y rentables para el inversor

En una primera fase los expertos creen que entrarán solo los grandes inversores

Sin miedo a la superstición y mediante una enmienda introducida en el Senado se han colocado las sociedades de inversión inmobiliaria, Socimi, en el apartado XIII de una ley aprobada el jueves pasado en el Congreso. La norma tiene como objetivo reducir el déficit público e impulsar la actividad económica.

Los fracasados Reit españoles ven la luz con otro traje. Más barato y más flexible, para animar al alquiler y a los inversores, así como a los que tienen patrimonio al que dar liquidez.

Vienen en el mismo paquete que la anunciada supresión de la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual. Y de la prórroga de la vigencia del Impuesto sobre Patrimonio un año más.

También penaliza fiscalmente esta ley que el inmueble haya cambiado de manos en menos de un año.

Y aclara que, a efectos de tener que pagar el IVA, se considera entrega de bienes la adjudicación de los inmuebles promovidos por comunidades de bienes a sus comuneros, en proporción a su participación.

Refuerza, además, la autonomía municipal. La ley contempla una bonificación del ICIO que puede hacerse extensiva al IAE y al IBI cuando se desarrollen actividades económicas que sean declaradas de especial interés o utilidad municipal.

Por último, introduce diversas medidas para mejorar la lucha contra el fraude en relación con el Catastro Inmobiliario, que irán acompañadas de otras flexibilizadoras que tendrán reflejo en nuestros bolsillos.

Las familias con patrimonio estudian crear Socimis para tributar menos y bancos como el Santander, para obtener liquidez

De estas, entre otras medidas fiscales aprobadas, las nuevas Socimi son una segunda oportunidad para profesionalizar la gran apuesta inmobiliaria: el alquiler.

El Ejecutivo ha rebajado las exigencias para que la inversión en alquiler de inmuebles urbanos de calidad sea, por fin, una realidad. La forma de realizar esta inversión bien puede ser comprar acciones de una Socimi. Reguladas en 2009 con unas exigencias tales que ninguna de las nueve creadas llegó a cotizar. Quedaron en nada.

Con la nueva regulación, el pequeño inversor podrá poner su dinero a trabajar en los colosos edificios de oficinas o en los mejores centros comerciales, siempre alquilados por su calidad. Será una inversión líquida y transparente porque cotizará en Bolsa. A cambio, recibirán un sustancioso dividendo, la ley obliga a realizarlo con el 80% de los beneficios procedentes de las rentas, y el 100% de los dividendos de otras Socimi en las que hubiera invertido la propia. El accionista también deberá recibir la mitad de los beneficios realizados por la venta de los activos que formen parte de la Socimi.

 ¿Conviene invertir en tan atractivo producto? José María Luna, director de inversiones de Profim, aconseja esperar. “Puede ser un buen momento para que las Socimi vayan creando su cartera de inmuebles aprovechando los recortes de precios del sector. En este momento, y antes de la cotización, es cuando entrarán los grandes inversores”. El minorista lo hará cuando coticen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y es “pronto para conseguir un rendimiento atractivo dada la reestructuración tanto de la oferta como de los precios y de los alquileres que vive el mercado”.

Anatomía de una Socimi

- Capital mínimo de cinco millones de euros.

- Inversión en al menos un inmueble destinado al alquiler de viviendas, locales comerciales, oficinas, residencias, garajes u hoteles. También terrenos a construir para arrendar, que se promoverán antes de tres años.

- Los inmuebles se tasarán al constituir la Socimi, y deberán permanecer al menos tres años en los activos de la sociedad.

- El 80% de los beneficios de la Socimi deben proceder del alquiler.

- Los activos pueden estar sin alquilar uno de esos tres años, y por encima de ese tiempo pasan a formar parte del 20% de los activos no destinados al alquiler. Al sobrepasar ese porcentaje, se deshace la Socimi, y la sociedad resultante tributará al 30% del impuesto de sociedades.

- El 80% de los activos deben estar dedicados al alquiler o invertidos en otras Socimi/Reits, en Fondos de Inversión Inmobiliarios o en terrenos para construir inmuebles de alquiler.

- En la legislación recién aprobada se ha eliminado la prohibición de tener una deuda superior al 70% del activo.

- Pueden cotizar en cualquier mercado bursátil español o extranjero, inclusive el Mercado Alternativo Bursátil español.

- El 80% de los beneficios del alquiler debe repartirse como dividendo, así como el procedente de dividendos y de participaciones en otras Socimi y entidades equivalentes.

- Se repartirá el 50% de la plusvalía procedente de la venta de inmuebles u otras participaciones, y la otra mitad deberá reinvertirse en tres años.

- La Socimi está exenta de impuestos. El socio deberá tributar por el dividendo al tipo de su renta.

- La Socimi deberá pagar un gravamen especial del 19% sobre los dividendos correspondientes a los socios que tributen por debajo del 10% (Sicav, paraísos fiscales o países con tipos inferiores a esa cantidad).

Con estos mimbres, Luna recomienda, a quienes deseen diversificar hacia el sector inmobiliario, invertir en “fondos de inversión con Reit norteamericanos cotizados”; al estar cotizados son más líquidos que el minoritario MAB.

Una última advertencia. Los cambios legislativos sobre Socimi obligan a tributar por su dividendo en el IRPF, y al tipo de cada contribuyente (el 21% hasta 6.000 euros; el 25%, de 6.000 a 24.000, y el 27% para el resto en 2013). “En la legislación anterior, la sociedad debía pagar el 19% de los beneficios que repartiera como dividendo, y el socio quedaba exento. Los cambios han desplazado la tributación a los socios. La modificación supondrá un ligero incremento de ingresos para el Estado”, aclara José María Mollinedo, de GESTHA, el sindicato de los técnicos de Hacienda.

Estos cambios legislativos son el empujón necesario para poner las Socimi al nivel de sus homólogas en otros países. “Hay 625 Reit en todo el mundo con una capitalización de mercado de 774.559 millones de euros, aproximadamente el doble de la capitalización del IBEX 35 (a 27 de noviembre de 2012)”, indica Susana García, de Aguirre Newman.

La rebaja de la exigencia del capital mínimo para constituir una Socimi de 15 a 5 millones de euros, y la inclusión del MAB como mercado para cotizar son los dos grandes cambios de la nueva legislación. Con ellos se ha eliminado el mayor freno, cotizar en el mercado continuo que es demasiado caro —más de un millón de euros para salir— y requiere una infraestructura para responder a las exigencias anuales que solo tienen las grandes empresas. “Salir al MAB tiene un coste de 150.000 a 200.000 euros, y un mantenimiento anual de unos 60.000 euros, es un mercado para pymes. Además, el MAB obliga a contratar a un asesor registrado que debe comunicar todos los hechos relevantes de las cotizadas para asegurar la transparencia al pequeño inversor”. Otro punto a favor, explica Antonio Fernández, presidente de Armabex.

Los bancos y las grandes inmobiliarias estudian la nueva legislación para ver si les interesa hacer una Socimi con parte de su patrimonio para obtener liquidez. “Estarán formadas por inmuebles de calidad, y algún otro que no valga tanto. La banca se ha quedado con inmuebles que ahora no interesan”, anticipa un analista. Aviso al navegante, mirar la composición de la cartera de una Socimi antes de entrar en ella.

Esta figura también abre la puerta a familias con patrimonio de inmuebles alquilados. La nueva legislación permite constituir una Socimi con un solo inmueble valorado en cinco millones de euros. Muchos apellidos de relumbrón ya se interesan porque valorar los activos antes de salir a cotizar es una forma de ordenar el patrimonio, y porque rebaja la tributación. El baile ha empezado.

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