Preguntas y respuestas sobre los cambios en la ley de alquileres

La nueva Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, a la que el Consejo de Ministros ha dado luz verde este viernes, incluye una serie de modificaciones legales destinadas a apaciguar el miedo de muchos propietarios a alquilar sus inmuebles. Los cambios eliminan muchos de los derechos que garantizaban la protección de los inquilinos ante los caseros, lo que naturalmente ha despertado muchas dudas entre los que viven de alquiler.

• ¿Qué pasará si no puedo pagar el alquiler? Si su contrato no le obliga a pagar ninguna indemnización, podrá marcharse del piso con un preaviso de un mes (hasta ahora debía ser de dos). Según la ministra Ana Pastor, esta es la medida que le beneficia: le permite marcharse de la casa en el caso de que ya no tenga como pagarla. Si aún así usted no paga la mensualidad, las cosas permanecerán tal y como en la última reforma legal aprobada en octubre de 2011: su casero podrá acudir inmediatamente al juez, que le dará un plazo de diez días para pagar, marcharse del piso o presentar sus alegaciones. El principal cambio de la nueva ley es que no bastará con pagar el alquiler que se debe para paralizar el procedimiento. Además, se pretende reducir la burocracia del procedimiento judicial para que el desalojo se haga efectivo en menos tiempo. Así, en lugar de un decreto del secretario judicial bastará con un auto del juez. Además, para que el desahucio tenga validez bastará con que esté presente un funcionario judicial, en lugar de los dos que se necesitaban hasta ahora.
• Tengo un contrato de alquiler por tres años que termina en diciembre. Quiero seguir viviendo en esta casa. ¿Me perjudican los cambios en la ley? Hasta ahora, todos los contratos firmados por menos de cinco años eran automáticamente prorrogados cada año hasta un total de cinco años (la llamada prórroga forzosa) si terminaban sin que el inquilino hubiera comunicado al casero su intención de marcharse. Pasados esos cinco años, si ni el casero ni el inquilino hubiesen indicado su voluntad de rescindir el contrato, este se volvía a prorrogar anualmente (la llamada prórroga tácita) hasta un máximo de tres años más. Con la nueva ley, la prórroga forzosa se reduce de cinco a tres años, mientras que la prórroga tácita se reduce de tres a uno. Así, si su acuerdo termina en diciembre y la ley está aprobada para entonces, su casero podrá indicarle su voluntad de rescindir el contrato. Su casero también podrá revisar el valor de la fianza.
• Llevo dos años viviendo en un apartamento. Mi casero vive fuera del país, pero su hija empezará la universidad en mi ciudad el año que viene. ¿Podrá mi casero echarme del piso? Sí. Hasta ahora, el derecho del propietario a recuperar el piso para su uso como vivienda debía estar expresamente indicado en el contrato. Si no lo estaba, el casero debía esperar a que terminase el plazo de prórroga forzosa (cinco años) para poder pedirle que se marchase. La nueva ley permitirá al propietario pedirle el piso en cualquier momento para uso como vivienda propia o de algún familiar directo, con un preaviso de dos meses.
• Mi casero pretende vender el piso. ¿La nueva ley obligará al nuevo propietario a mantener el contrato? Siempre y cuando el alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Hasta ahora, por norma general, el nuevo propietario debía mantener el contrato hasta cumplir el plazo de prórroga forzosa (cinco años). Con la nueva ley, si el contrato no estuviese inscrito en el Registro, el nuevo propietario tiene derecho a recuperar el piso inmediatamente. La inscripción de los alquileres en el Registro de la Propiedad ha sido, hasta ahora, un trámite engorroso y caro que implica una escritura pública ante notario. El ministerio ya ha anunciado su intención de abaratar y facilitar el procedimiento.
• Quiero reformar la cocina de mi apartamento de alquiler. ¿Podré pedirle al propietario que me baje la mensualidad? En principio, sí. El Gobierno ha anunciado que la nueva ley permitirá que las mejoras que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta.
• Voy a alquilar un piso. ¿En qué medida me afectan los cambios en la ley? El Gobierno quiere dar libertad a casero e inquilino para que firmen en el contrato las condiciones que más beneficien a ambos. Así, hasta ahora, la revisión anual del precio de los alquileres debía hacerse obligatoriamente tomando como referencia la inflación del año. Con la nueva ley, casero e inquilino podrán acordar otros mecanismos de revisión. Además, hasta ahora, si el casero ponía a la venta el inmueble, el inquilino tenía un derecho prioritario e irrenunciable a hacerse con la vivienda por el precio al que se lo hubiese ofrecido a un tercero. La nueva ley permitirá al inquilino a renunciar a ese derecho, "y obtener un alquiler más bajo por ello", según la ministra.