Viviendas en cooperativa, al alza

En cooperativa, antes, era más fácil comprar una casa que a un promotor tradicional, porque se iba pagando a medida que se iba haciendo y el margen comercial del promotor era mayor que el de los honorarios por gestión cooperativa, y, en teoría, se conseguía a precio de coste. En los últimos años, lo que es más fácil en cooperativa es promover. Sin financiación en el mercado, los socios van adelantando el dinero como pueden.

Su presencia va en aumento. En los certificados de fin de obra en Madrid, en febrero se anotaron 735 viviendas en cooperativa, frente a las 851 que salieron de la cartera de un promotor tradicional. El pasado año supuso el 34% de las viviendas acabadas. Y aunque no es sinónimo de vivienda protegida, también gana enteros. Según la Comunidad de Madrid, en 2010, el 34% de las VPO desarrolladas lo fueron bajo la fórmula cooperativa, frente al 19% en 2007.

Si se ven las cifras nacionales a lo largo del pasado ciclo expansivo, la fórmula cooperativa ha pasado de ser residual —el 2% de los visados y el 5% de los certificados de fin de obra en 2000— a que su peso aumente hasta el 15% y el 7%, respectivamente, durante el pasado año.

A punto de cerrar el estudio sobre promociones de vivienda en cooperativa para 2011, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, adelanta que va en aumento el número de promociones en marcha, tanto de venta directa como de cooperativas, en Madrid. En la misma línea, el Gobierno regional habla de signos de recuperación de actividad, ya que los visados de obra nueva de vivienda crecieron un 29% en el primer trimestre de este año, mientras descendían un 13% en el ámbito estatal. Buena parte viene de la mano cooperativa.

En una década, las viviendas visadas en este régimen pasan del 2% al 15% en España

Esto es evidente en ámbitos como Valdebebas y Nuevo Tres Cantos. En la primera hay 77 promociones en marcha, 62 en cooperativa, nueve de promoción directa y seis en comunidad de bienes. De momento. A 29 de mayo, hay 39 promociones en obras (2.901 viviendas en ejecución, de un total de 5.661 gestionándose y 4.119 con licencia). En Nuevo Tres Cantos, el 65% son en régimen de cooperativa. De momento. Y ya se han terminado 1.122 pisos, se construyen otros 1.336; 400 tienen licencia de obra; 378 la están tramitando, y 679 están preparando proyectos o en comercialización.

Corral explica que la banca sí o sí tiene que poner en marcha sus suelos, y la fórmula cooperativa les permite, además de conocer desde el principio la solvencia de los futuros propietarios, la venta del suelo y poder retirarlo del balance, mientras que las promotoras suelen desarrollar la promoción por delegación sin llegar a adquirir la propiedad del solar. Hasta ahí, la teoría favorable a la cooperativa, pero “hay también sombras”, comenta Corral, “pasados los 24 meses de edificación, el cooperativista puede haber dejado de ser solvente”.

Otra de las debilidades, comenta Corral, es la competencia con el producto bancario terminado en barrios como el Ensanche de Vallecas. “La financiación que dan las entidades para sus pisos hace que baste con disponer del 7% del valor del piso, frente al pago inicial medio en una cooperativa de 50.000 a 60.000 euros”.

Además de competir, el cierre del grifo financiero entraña paradojas como que en El Cañaveral las cooperativas con el suelo hipotecado tengan más facilidades para obtener financiación —única manera de cobrar lo prestado— que las que lo tienen ya pagado.

Jaime Oñate, secretario de la Federación de Cooperativas de Vivienda de Madrid, se lamentaba esta semana en la Universidad Juan Carlos I sobre algunas prácticas bancarias.

“Si hay problemas, la entidad financiera puede reclamar al cooperativista solo la cantidad que ha comprometido él para conseguir una vivienda. Ahora hay entidades financieras que, para mayor garantía, exigen ante notario que el cooperativista responda con todos sus bienes y de todo lo prestado. Lo grave es que la cooperativa había negociado el préstamo y pagado el proyecto, la licencia y los impuestos cuando le han exigido esto, y los cooperativistas, con buen juicio, se han negado”.

Explica que “mientras que en la comunidad de bienes depende del contrato de gestión y de los estatutos de la comunidad que no están regulados en ninguna ley, si hay problema, los comuneros suelen responder solidariamente de las cantidades comprometidas por todos; en el caso cooperativo, además de la ley, contamos con los estatutos y, las buenas cooperativas, con normas de promoción, además del contrato de incorporación de la cooperativa donde está todo regulado”.

En su opinión, la comunidad de bienes —en retroceso, según el consejero delegado de Foro— solo es aconsejable para un núcleo pequeño (menos de 20 viviendas) y de mucha confianza.

En la jornada celebrada en el campus de Vicálvaro estaban presentes Cajamar y la Caja Rural de Castilla-La Mancha. ¿Está más abierta a la cooperativa de vivienda una de crédito? No están cerradas si el proyecto es solvente y viable, dicen, pero al ser cajas rurales están focalizadas en el sector agrario, de ahí su menor tamaño... Una puerta más a la que tocar... sin muchas esperanzas.