Reportaje:

Las dos caras del arbitraje

El laudo arbitral es rápido y más económico que la vía judicial, pero sólo si el inquilino abandona el piso voluntariamente

SANDRA LÓPEZ LETÓN 5 DIC 2008 - 08:43 CET

Miles de propietarios reticentes a alquilar sus casas han encontrado en el arbitraje privado la solución perfecta. La lentitud de la justicia ordinaria ha sido el caldo de cultivo para la aparición de instituciones sin ánimo de lucro que prometen desahucios rápidos y el cobro de las rentas impagadas.

El arbitraje es rápido y más económico que el proceso judicial, y eso ofrece seguridad a los propietarios que buscan blindar sus contratos. La justicia tarda entre nueve y doces meses en echar de casa ajena a un inquilino que no paga. El laudo arbitral (sentencia firme) se obtiene en un plazo de 25 a 35 días de media desde la aceptación del árbitro y, al ser un procedimiento escrito, no hay necesidad de comparecencia del propietario y del inquilino.

El laudo arbitral se obtiene en un plazo de 25 a 35 días de media desde la aceptación del árbitro

Para cobrar las rentas impagadas no basta con el arbitraje, es necesario un seguro

"El mercado del alquiler llegará a los tres millones de viviendas en el primer trimestre de 2009, un millón más que hace sólo dos años", según Carlos Ruiz, gerente de la compañía Arrenta."La salida al mercado de pisos en alquiler ha crecido un 30% al eliminar la inseguridad jurídica mediante el arbitraje", indican en La Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad, empresa que pone en marcha en el año 2006 el Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG), un nombre que ha generado mucha controversia y alguna que otra denuncia por publicidad engañosa. A pesar de las apariencias, nada tiene que ver con ninguna administración pública. A este arbitraje se han acogido más de 550.000 personas. Dicen en La Corte que una de cada dos inmobiliarias facilitan sus arbitrajes y que se han resuelto ya más de 14.000 conflictos de arrendamiento.

De 2003 a junio de 2008, un total de 153.477 contratos de alquiler han incorporado el convenio arbitral de otra empresa, la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (Aeade). La entidad, presidida por el ex presidente del Senado Juan Ignacio Barrero Valverde, del PP, y que ha fichado a jueces y magistrados de renombre, tiene convenios con distintas administraciones públicas para ofrecer el arbitraje en alquileres, la última, con el Gobierno de La Rioja. Prevé cerrar el año con 75.000 nuevos contratos, un 35% más que en 2007.

La morosidad en los alquileres casi se ha duplicado, "de ahí que el número de procedimientos arbitrales este año sea tan elevado, 481", indica Javier Íscar de Hoyos, secretario general de Aeade.

El caso de Josep y Marga

Dan buena cuenta Josep Carreras Molins y Marga Forns Guzmán. El arbitraje, en este caso de Aeade, les ha ayudado a recuperar su piso en Llinars del Vallès, Barcelona, "sin ningún tipo de comunicación con el inquilino en un tiempo más que razonable, un mes y veinte días". Antes de comenzar el proceso tuvieron que ingresar 425 euros como gastos de suplidos (Aeade solicita provisión de fondos para cubrir una parte de sus honorarios).

El inquilino ha dejado de forma voluntaria la vivienda y las rentas que debía las ha descontado de la fianza, con lo que han quedado en paz. Pero el inquilino tiene ahora que abonar los gastos que conlleva todo el proceso arbitral y que ascienden a 1.472 euros. El 60% de los laudos son ejecutados judicialmente y el 40% restante acaban en acuerdo. Por eso, en la Asociación Comunitaria de Arbitraje y Mediación creen que el arbitraje es la mejor medida contra el atasco judicial.

A la vía judicial

Eso, siempre que el inquilino se amedrente y se vaya de forma voluntaria. María Dolores Lanchas, de 60 años, no ha tenido tanta suerte con su local, situado en la ronda de Atocha (Madrid). Sus inquilinos deben 3.000 euros de rentas y no están dispuestos a entregar las llaves. María Dolores, que ha pagado 615 euros para iniciar el arbitraje, tiene ya un laudo, pero ahora debe acudir a la vía judicial. Sus inquilinos deben además 2.200 euros correspondientes a los costes arbitrales de Aeade.

A Juan José Jiménez Gómez también le dejaron de pagar el alquiler de su piso en Valencia. En abril inició el arbitraje y en junio recuperó la vivienda. A diferencia de los demás, tenía un seguro de cobro de las rentas con la financiera de Arrenta. Pero "no es lo que esperaba", dice, "porque el primer mes no lo pagan, y tampoco me han pagado los gastos de luz, agua y demás; no leí la letra pequeña".

La mala suerte ha querido que los nuevos inquilinos de Juan José le hayan dejado de pagar la renta. Vuelta a empezar. Hasta aquí, el arbitraje es un método que en teoría anima el mercado del alquiler. Aunque hay quienes piensan que en la práctica no es tan eficaz.

"La expulsión del inquilino moroso y el cobro forzoso de las deudas nunca se puede materializar mediante un arbitraje privado, sino sólo a través de los órganos judiciales. Por eso, el arbitraje es poco útil en esta materia y en la lucha contra la morosidad", dice Alberto Dorrego, que ocupó el cargo de director general para la Modernización de la Administración de Justicia del Ministerio de Justicia. La ejecución de un laudo depende de la rapidez del juzgado, pero de media hay que esperar entre dos y ocho meses más.

Inquilino insolvente

¿Y qué pasa si el inquilino se declara insolvente? Los propietarios creen que sus contratos están blindados y que ese arbitraje cubre rentas impagadas. El arbitraje no soluciona este problema. Si el propietario quiere asegurarse el cobro de las rentas debe suscribir un seguro o una garantía del pago de rentas. Para eso hay compañías de seguros como Das o Arag y compañías que ofrecen arbitraje y pago de rentas, como Arrenta. Esta última cubre el coste del arbitraje, abogado y procurador por 80 euros.

"Este producto es el más demandado por el 85% de los clientes", indica Carlos Ruiz. Si además se quieren siete meses de rentas cubiertas, hay que pagar entre 250 y 350 euros, dependiendo de la renta anual. Si se opta por el proceso judicial, el seguro cubre abogado y procurador.

Al margen de su eficacia, hay voces que denuncian abusos en la aplicación del arbitraje y cuestionan la validez de los laudos. Las miradas se dirigen precisamente a las dos entidades más publicitadas en los medios de comunicación, Aeade y La Corte de Arbitraje. Estas sociedades se presentan como entidades sin ánimo de lucro, aunque en algunos foros de Internet se habla de que el fin de estas cortes arbitrales es conseguir beneficios sin importar a qué precio. Se denuncia que no otorgan los mismos derechos a los inquilinos, y las quejas y resoluciones judiciales en contra están creciendo.

"Hay instituciones arbitrales en las que se han detectado algunos problemas preocupantes, recogidos en sentencias judiciales que han motivado la anulación de laudos dictados", explican en el Instituto Nacional de Consumo (INC). "Estas empresas alegan garantías que, según recogen las sentencias y autos, no ofrecen dada la falta de imparcialidad y la sumisión de una de las partes".

Laudos anulados

Según Aeade, de sus 943 arbitrajes no ha sido anulado ninguno, ni siquiera instada la anulación. Pero en la Audiencia Provincial de Madrid figura al menos uno. Y otro en el caso de La Corte de Arbitraje. La sección 10 anuló un laudo de Aeade porque al contrato de alquiler no se adjuntaba el convenio arbitral. A posteriori, se adjuntó y se rellenó con bolígrafo confundiendo el apellido de una de las partes. Y la sección 21 anuló otro laudo de La Corte de Arbitraje, que había presentado un recurso de apelación por un laudo impugnado. El juez considera que la decisión del auto impugnado es correcta.

"Se trata de esquemas arbitrales que pregonan con descaro y sin vergüenza la protección de los intereses de una parte frente a los de la otra", denuncia José Antonio García, director de Arbitraje y Mediación, ARyME, empresa dedicada exclusivamente a promover el arbitraje, no a administrarlo.

ARyME reclama que el arbitraje civil sólo pueda ser instado por las partes, una vez surgida la disputa, esto es, que se prohíba el pacto arbitral previo. Según García, el mercado del arbitraje civil en España ni ha querido ni ha sabido autorregularse.

La asociación de consumidores CEACCU denunciaba hace algunos años que "los laudos de Aeade podían ser de graves consecuencias para el consumidor, llegando al embargo de sus propiedades y a tener que asumir todas las costas del proceso". En Aeade se defienden. Si un inquilino no quiere someterse al arbitraje, no se le puede obligar. En todo caso, prácticamente la totalidad de las veces se firma.

"El Instituto Nacional de Consumo tiene pocas posibilidades de actuación, dado que en el arrendamiento de vivienda normalmente las relaciones son entre particulares, no son relaciones de consumo, aunque una de las partes actúe con el asesoramiento de la institución arbitral", indican en el INC, que aconseja informarse y asesorarse siempre sobre la institución arbitral, antes de firmar la aceptación de la cláusula arbitral.

"Mi inquilino no me paga el alquiler"

Cuando se inicia un procedimiento arbitral, el 90% de los conflictos entre propietario e inquilino se debe al impago de las rentas, y la parte que más solicita el arbitraje es el propietario (el 92%), según Aeade. Los motivos: impagos (93%), subarriendo o cesión no consentida (3%) y resolución del contrato por otras causas (2%). En el caso de los procedimientos arbitrales instados por el inquilino, la mayoría se debe a la reparación y conservación del piso, seguido por la devolución de la fianza.

¿Cuánto cuesta?

El coste del Plan Nacional de Alquiler Garantizado de La Corte de Arbitraje es de 42 euros (lo que cuesta el impreso). Una vez que hay sentencia arbitral, el condenado paga 90 euros de costas y 55 euros de gastos administrativos por notificaciones. Más caro es el arbitraje de Aeade. El impreso cuesta 40 euros, el inicio del proceso cuesta 350 euros aproximadamente en concepto de provisión de fondos (1.500 euros si no se compra el convenio arbitral; es decir, si sólo se ha incluido una cláusula en el contrato). Los costes arbitrales que paga el condenado están en función del alquiler y oscilan entre 700 y 1.800 euros (honorarios de árbitro, coste del servicio de Aeade y gastos de notificaciones). Si ese inquilino es insolvente, el arrendador no recupera las costas pagadas. Y si es solvente, las cobra.

¿Cómo funciona?

En el momento de firmar el contrato de alquiler, las partes firman un convenio arbitral, obligándose a renunciar a la vía judicial para la resolución de los conflictos. Este formulario se puede adquirir en agencias inmobiliarias autorizadas, despachos de abogados y estancos.

Si el inquilino deja de pagar las rentas, el propietario lo notifica a la entidad de arbitraje y, a partir de ese momento, se ponen en contacto con el inquilino y tramitan el procedimiento. En un plazo promedio de un mes se dicta un laudo. En el sector de arrendamientos urbanos, el arbitraje que se administra es de derecho, por lo que, por imperativo legal, el árbitro debe ser un abogado en ejercicio.

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Juan José Jiménez, propietario de un piso en Torrent (Valencia) cuyos inquilinos no pagan el alquiler. / JORDI VICENT

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