Agujeros en la comunidad
Los propietarios de las promociones a medio habitar repartidas por Andalucía viven atrapados entre las derramas
El pinchazo de la burbuja inmobiliaria dejó Andalucía poblada de esqueletos de edificios sin terminar. Otros tuvieron más suerte y acabaron de construirse ya con la crisis encima, pero dieron lugar a una imagen también ya habitual: flamantes promociones a medio habitar repletas de carteles que buscan comprador. Y los vecinos que poco a poco van llegando se encuentran con otro problema que no se ve desde fuera: cada casa vacía es una cuota de la comunidad difícil de cobrar, sobre todo cuando las viviendas se han quedado en manos de una promotora o de un banco asfixiado que ni puede hacerse cargo de ellas ni sabe cómo darles salida. La deuda del vecindario va creciendo y el funcionamiento de la comunidad es a veces inviable.
La deuda total de las comunidades de vecinos de Andalucía ascendía a finales de 2012 a 294 millones de euros. De ellos, según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, el 15,6%, 46 millones de euros, corresponde a morosidad bancaria, el dinero que los bancos deben a las comunidades por impago de las cuotas de los pisos que se quedan tras procesos de desahucio o de ejecución de deudas de las promotoras.
Por provincias, las comunidades de vecinos de Málaga son las que arrastran la mayor morosidad: 61 millones, de los que nueve corresponden a los bancos, según los administradores de fincas. La costa y sus interminables hileras de urbanizaciones nuevas tienen mucho que ver en esta situación. “El problema se origina en las promotoras y las viviendas que no han conseguido vender. Las promotoras dejan de pagar la comunidad y el problema se traslada al banco cuando se queda con las casas”, afirma Rafael del Olmo, secretario del consejo andaluz de administradores de fincas.
Fernando Pastor, gerente del colegio de administradores de fincas de Málaga, se encuentra a diario con casos parecidos. Un ejemplo real: una promoción de 700 viviendas de las que el banco se ha quedado con 240. Los 460 vecinos restantes tienen que mantener toda la comunidad, para lo que además de pagar sus cuotas mensuales deben afrontar continuas derramas para garantizar el funcionamiento diario de la urbanización.
Morosidad en el vecindario
La deuda de las comunidades de vecinos asciende a 294 millones de euros, de los que 46 corresponden a los bancos.
Málaga es la provincia con más deuda en las comunidades (61 millones, 9 de los bancos), seguida de Sevilla (47 millones, 11 de bancos) y Cádiz (43 millones, siete de bancos).
“Las comunidades de vecinos de la costa tienen que recortar más que el Gobierno”, ironiza Pastor. Jardines que no se pueden mantener, garitas de seguridad vacías y piscinas cerradas o con horario reducido para ahorrar en socorrista son algunas de las consecuencias de la morosidad en las comunidades de la costa, donde la categoría de segunda residencia que tienen muchas de estas viviendas para sus dueños aumenta la morosidad, según los administradores.
Pero las deudas de los bancos no son un problema exclusivo de los vecindarios de la costa. En Sevilla, de los 47 millones de euros de deudas que acumulan las comunidades, 11 son de entidades financieras. Rafael del Olmo cuenta un caso reciente, el una urbanización en la que solo el 35% de las viviendas está habitada. El 65% restante, incluidos los garajes y los locales comerciales, se lo ha quedado la promotora. “Al principio pagaba y todo iba bien. Pero en octubre dejó de hacerlo y la comunidad se ha colapsado. Ni la promotora paga ni los inmuebles han pasado al banco, que se resiste a quedárselos porque sabe que no tienen salida en el mercado”, cuenta.
Cuando el banco se queda con una vivienda por desahucio de su dueño o por impago de la promotora tiene que abonar por ley la deuda con la comunidad del año en curso y del anterior. Pero nadie se hace cargo de la deuda más antigua. “Hemos llegado a reclamar 100.000 euros a un banco por una promoción”, cuenta José Juan Muñoz, socio de Acción Legal Asesoría Jurídica y director del último informe sobre morosidad de los colegios de administradores de fincas.
Según Muñoz, los bancos demoran todo lo posible el pago de la deuda cuando se adjudican la vivienda, “pero acaban pagando”. Otra cosa es que, una vez saldada la cuenta inicial, siga abonando las mensualidades. “Hay que perseguirles, van acumulando los importes porque prefieren aguantar el dinero en productos suyos que les dan rentabilidad. Solo pagan cuando se ven amenazados por un procedimiento judicial”, afirma este abogado.
Los administradores de fincas han remitido un escrito a la Asociación Española de Banca pidiéndole que adopte medidas para solucionar el problema. Un portavoz de esta asociación afirma que han preguntado por estas deudas a sus asociados, los bancos, y estos aseguran que pagan puntualmente. “Nosotros no somos una autoridad. Esos datos forman parte de la actividad privada del banco, se los podemos pedir, pero no nos lo tienen por qué dar. No podemos hacer más”, advierte este portavoz.
Cómo funcionar con 80.000 euros de deuda
Las 210 viviendas de la primera fase de Arenal Golf, en Benalmádena (Málaga), se vendieron antes de que se terminara de construir. Eran otros tiempos: 2004, en pleno boomdel ladrillo. Se hizo una fuerte promoción fuera de España y alrededor del 60% de las viviendas fueron adquiridas por extranjeros, que las compraron como segunda residencia o con la intención de venderlas pasados unos meses. Pero, cuando el mercado inmobiliario empezó a torcerse, algunos vecinos cerraron su puerta y no volvieron a dar señales de vida. "Hay extranjeros que se fueron y de los que nunca más se supo, dejaron hasta el coche en el garaje", cuenta Francisco Moreno, el presidente de la comunidad.
Muchos de estos antiguos inquilinos dejaron de pagar la mensualidad, de alrededor de 120 euros por vivienda, y la deuda de Arenal Golf empezó a crecer. Hoy está en 80.000 euros de un presupuesto de 300.000. “Tenemos siete u ocho viviendas que deben 5.000 euros. Así es muy difícil funcionar”, admite el Moreno.
Cuando el dueño deja de ir a la casa, los vecinos ya se temen que esté dando por perdida la vivienda. La sospecha se confirma cuando pasan unos meses sin que haya abonado una sola cuota de la comunidad. La única opción para cobrar es acudir a los juzgados, pero si esta vía ya suele ser cara, lenta y farragosa, cuando el dueño vive a miles de kilómetros es prácticamente inútil. “Es difícil localizarlo y casi no compensa”, sostiene Moreno.
Así pueden pasar cuatro o cinco años sin que nadie se haga cargo de esas cuotas, una situación que se ha repetido en una decena de viviendas de Arenal Golf, asegura Moreno. Cuando la casa termina pasando a manos del banco, éste suele pagar, pero solo el año en curso y el anterior, que es a lo que le obliga la ley. “Si una vivienda debe 5.000 euros, a lo mejor el banco paga 1.500. El resto de la deuda sigue ahí y se va sumando la de una casa con la de otra”, cuenta el presidente.
Los vecinos de esta comunidad de Benalmádena se han acostumbrado ya a convivir con unas cuentas asfixiadas y a buscar fórmulas para que la deuda repercuta lo menos posible en su funcionamiento diario. Las derramas, advierte el presidente, son el último recurso. “En más de una reunión lo hemos planteado, pero si hay muchos vecinos que ya tienen problemas para pagar la mensualidad, ¿cómo van a poder con pago extra?”. La vía de escape, por ahora, es fraccionar pagos, señala el presidente: “Hemos hablado con los proveedores y ya saben que les vamos pagando con retraso. Es eso o nada”.
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